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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

??不管是在前期的商業投資管理和後期的運營管理，這個產業是閉環，這個既缺乏銀行民間基金的積累，又缺乏後期資本投入。我們商業地產金融這一個板塊嚴重的缺失。舉個例子，在國內幾個城市做得不太理想，但是香港在上海非常成功的，恒隆的成功不是一朝一夕的，恒隆剛進上海的時候它的招商和運營不是特別好，大傢看到的企業那麼成功，當年招商品牌就是艾格，也沒有進CUCCI這個品牌，恒隆最強運營能力和資產管理能力。上海的恒隆幾乎每一個項目，每一個租金回報在11億人民幣以上，幾乎兩個比較大的印鈔機。黑石在中國的發展，最開始有合作，現在沒有合作瞭，它是一個私募基金，中國的商業回報率太低，在中國沒有太大的動作。這就是中國和美國的最大的區別。

??朱喜平：非常高興受到主辦方的邀請，從上海過來跟大傢進行交流。我演講的題目中國商業地產九死一生，這個話題在鄭州理事會做過一個說明，張董事長的演講非常認同。其實做到商業地產第一要資金，第二要團隊，還需要比較好的資源觀念。四大要素，我們重大商業地產本世紀初以萬達為代表的話已經走過十年的歷史。

??第七個，招商與營運脫節。我們現在很多項目招商運營瞭，按照項目成功的來看，設計、定位很好，開業60分、70分，一個項目的招商後期的營運非常重要。後期沒有企業策劃，沒有話語權參與到整體的籌備，後面的項目管理也是存在問題的。

??第二個先招商後施工，這是主力商傢，我們對一些西方的外資開發商打電話，他們在拿地之前，其實跟一些商傢有溝通，而不是拿地之後。

??主持人：下面是項目團結的推介，我們一森正隆董事長楊森然來做推介，有請。

??第二個，中國的人口，2012年，中國全面進入老齡化社會，到2030年，中國負增長。很多城市還是人口輸出型的城市，沒有人口導入。這種城市做商業也是非常痛苦的。

??第八個，銷售與招商脫節。這裡面核心的商鋪，後期招商無法落位。第二個，虛擬商鋪面積過小，大面積租戶無法引進。第三個，三四線城市面臨很多問題，消費者對商業的選擇性越來越強，現在以消費者為主導，今天這個話題特別好，O2O是商業時代，我們更多關註最終的用戶。第四個，銷售很快，招商很慢，這是是一個矛盾，既想招的好，又想賣的好，這是需要很好的團隊去統籌。

??第三個就是交通。交通從大的方面講，高鐵改變整個區域的經濟關系，因為高鐵給我們在座很多拓展的老總開店選址，或者尋店更加方便。地鐵會改變商圈的格局。第二選商圈，就是商業改造，城市分析。還有新型商圈，要麼城市中心，要麼產業中心。中國很多城市商人很痛苦的，選址方面很謹慎。大傢看到香港開發商像內陸的開發商，陪著政府去找一個新的城市去開發，一般花比較高的代價在市中心買一塊地做商業。第三個就是地段，這就是基本常識。

??經歷過的這些問題，中國商業地產邏輯在哪裡，首先要有一個好的邏輯方法，就是先定位後設計，這是一個非常重要的環節。很多開發商把方案交給設計院去設計，策劃幫我策劃，很多設計公司有商業策劃組，想對外宣傳一個全產業基隆市店面貸款鏈的，術業有專攻，如果策劃團隊和招商、營運團隊脫節，不在你的系統裡面，提出策劃的方案其實跟後面還會有一些脫節。

??主持人：好的，非常感謝張董事長。我記得早晨我在開場的時候說到大逃亡這個詞，也似乎說商業地產行業不景氣，我覺得張董事長的演講從某種意義上來說打瞭一劑強心針，吃一顆定心丸。接下來繼續我們主題演講環節，有請到的上海昂達投資執行董事朱喜平，他演講的題目是中國商業地產九死一生，何去何從。有請。

??我講三個關系，第一個在做什麼，第二個要有什麼問題，第三個需要什麼。剛才張總講的非常具有操盤性的，朱總拋出一個商業地產有很多難點。我做瞭十多年商業地產還是三句話，第一句話就是碼頭，有沒有好的碼頭，也就是李嘉誠先生說的就是第一是梯段，第二是梯段，第三還是梯段。這個碼頭好不好，最重要是什麼呢？你的忍耐力，在這個行業能不能堅持，能不能在危機之中保持一如既往的忍耐力，能夠在繁華和膨脹的情況下保持清醒和鎮定力。第三講的資金，如果具有好的碼頭與好的忍耐力，和充足的資金，這個商業地產無論怎麼做，它壞壞不到哪裡去，隻是賺多轉少的關系，這是我的一點經驗。

一森正隆董事長楊森然

??第三個，先資本後資產。這個花時間講一下，什麼意思，從資本投資的角度來看，其實商業地產就是金融產品，從開始投這個項目之前，通過什麼方式快速退出市場。如果沒有考慮資本的屬性，形成一個資產。這個資產沉淀下來，就會給我們很多開發商帶來滅頂之災。我在西安跟一個開發商講，我攢瞭這麼多年就1.5億。本身西安商業項目也非常多，不是一般的公司，不要輕易的去嘗試做商業地產。

??第四個，我們設計和商業脫節。看到很多開發商體制裡面，很多方面分管副總裁，人的特點都認為自己的看法是對的，就導致兩個部門之間溝通有脫節，導致最後做出來的產品，夫妻倆關系不好，生的孩子智商、情商受影響。在整個流程方面是嚴重脫節很多，很多住宅的開發商拿到地就是要招商，這個過程從最近兩年我們合作的項目來看已經發生變化瞭，也不是說盲目的去做設計，也認識到定位做設計，這個需要我們有一個過程，商業和設計的脫節，導致我們項目的失敗。

??第六個，招商與施工脫節。這個業務有要求的時候，在事故投資前，很多開發商要求，招商團隊和代理公司把主力商傢簽約下來，這是不現實的。還有一個通過專業公司給你提供一個比較萬能的事情，這個電影院符合到兩到三傢電影院基本需求，未來改造的成本稍微低一點。畢竟我們做到像萬達，或者新世界地產，他們有很多商傢長期做到，在拿地的時候，在施工設計的時候基礎對接，很多開發商不具備這個號召力和影響力，通過商業顧問團隊、招商團隊跟設計公司，商傢拓展團隊達成比較好的溝通。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-20/14515995810797098676870.shtml

??今天我的時間到30-40分鐘，下面還有一個論壇。我這個九死一生很快回顧一下項目為什麼失敗，從失敗過程中去看到我們怎麼去成功。首先選址措施，城市的選擇特別重要，特別做開發商選城市，城市的產業很重要，有些城市沒有任何產業，沒有任何基礎沒有辦法成功。

??第三個就是轉型做商業地產，這種思維是很難在短期很難改變的。現在作為先商後住，這裡面一個邏輯很清楚，因為商業帶動土地的增值，對其它物業也有問題。剛才說的現金流的平衡，不管什麼模式，都取決於開發商自己的資金實力對項目投資方面的需求。我們比較推崇就是住宿結合，持有一部分的物業，在北京上海、廣州、深圳一線城市好的地段，也有好的金融退出機制有持有的。如果二三線城市、省會城市，這是死路一條，這是過往的經營中來看。

??最後分享一下我們的持續發展，其實商業不管環境的營造，還是建築本身的怎麼控制成本，實際上得到國務院的標準，怎麼運營項目持續的發展。最後投資方對項目的預期，比如凱德，中國的凱德購物中心不是追求花裡胡哨，凱德的錢來自基金，從土地階段有基金，在建工程有基金，我們要看到，在一個商業地產發展全過程中，金融的力量無處不在的。我們中國的開發商最痛苦就是我們融資渠道太單一，就導致瞭被迫停止商業項目。我們中國商業地產加商業金融加地產，現在隻有商業和地產，但是沒有金融。這個金融沒有開放，我做金融地產的投資，主要上海和北京，中國最好的城市的商鋪的租金回報率太低，大概隻有3%到4%，好一點是5%。寫字樓的租金回報是5%到6%。導致瞭很多基金公司不願意來投資商鋪或者購物中心、商業街，這是一個悖論。歸根到底面粉和水很貴，面粉就是土地，水就是銀行的錢，最後導致這個行業的矛盾，國傢對地產方面的政策，包括地方財政60%、70%來自於房地產。我們更多高成本運作我們自己的項目，導致瞭我們沒有金融的資金能夠進入。所有的資本都是非常冷酷的，隻會錦上添花，不會雪中送炭，在你缺錢的時候不會給你。

??很多人呼籲說，資本化之路是不是來瞭？這個路看起來蠻遙遠的。中國現在能做金融的圈子非常小，把美國和中國的零售商業地產做瞭一個渠道的對比，其實中國大部分以並購、銷售來實現，而美國做資產證券化。現在中國政府比較重視財政赤字，來擴大金融采購，來擴大經濟的發展。中國在經濟方面的創新比較弱。美國和日本的經驗來看，房地產行業能夠變現的話，不需要金融工具。所以我們整個中國商業地產走下坡路的時候金融工具才會有價值，我們應該看到，中國在2015年比較多的機構關註房地產，有一個多菲資產，在去年上海花瞭34億買寫字樓。這是特殊的渠道。

內容來自sina新聞

??凱德在中國發展非常迅速的基金公司，凱德在中國策略6：3：1，它看好中國城市的發展和土地的紅利，30%是並購，10%是做管理輸出，從4月15號，王董事長提出來，萬達也開始做品牌輸出，可以看到萬達廣場背後投資人並不是萬達，隻是品牌輸出管理。在中國2015年萬達進入商業輕資產的發展階段。金融創新這個太專業瞭，今天時間有限，因為中國的信托很差，其實這個行業是高利貸，是合法的高利貸。資產證券化，這個沒有很多市場操作性，大部分大型央企，比如中信，華僑城歡樂谷的門票，未來的收益通過證券公司銷售。專業房地產公司發展比較快，特別是在上海。瑞士這一塊並不是很好，缺乏法律上的保護。有些合夥人在私募基金做得比較多，是比較適合去嘗試的，是比較有些合夥的模式，不像有些作為公司。

??當下房地產金融表面是股權投資，是一個固定財務回報，這個做得比較多的平安信托、平安不動產的，包括國內比較大的光大，這些公司都有合作，我們跟它去交流的時候，他們保一線城市，留二弦城市，不去三線城市，這是目前房地產金融的一個現狀。

??今天因為時間非常短暫，我因為是受主辦方的邀請，專門來到北京，下午還有一個論壇，我要離開。如果有什麼需要溝通的問題，可以跟主銀行房屋信貸免費估貸年息貸款全省皆可處理預售屋信貸年息借貸增貸轉貸辦方郭總聯系，謝謝大傢。

上海昂達投資執行董事朱喜平

??第五個，散售商鋪，就是一個數字遊戲。我們在談一種概念，從債權、股權的問題，這個存在很多法律上的缺陷或者不足。從理論上講講的通，一個商鋪把小業主變成一個股東，成立資產公司來管理這個項目。實際操作起來，中國人都喜歡看到你的產權證、權力證明、物業一一對應關系，蠻容易得到的認可。持有和銷售商鋪張總剛才講的很具體瞭，很多項目賣商鋪拼命賣，招商換瞭一批，這是我看到的項目。

??楊森然：下午還有臺下70、80位，我們早上談兒童，成人的註意力和成人的生活習慣往往是跟孩子比剛好相反的。我們接下來溝通的時間是比較困，先向大傢問一個好，能夠留下來，願意學習的，向大傢問聲好，各位夥伴，大傢下午好。

??這個PPT放之前，張總在講，張總還記得嗎，我們十年前有一個合作，在2005年在西安，一別十年瞭。早上一看很多嘉賓比較熟悉。我一直在商業地產領域做瞭11年，主要在西南、西北三線城市在做。這個是在2013年西安投資一個新的項目，我們一直做輕資產，這一次把輕的做重，把重的做輕，這是商業地產發生的兩條主線，就是軟和硬的關，虛和實的關系。

??我們在這裡介紹一個項目之前，介紹一個西安。過去30年的發展看深圳，一百年的發展看上海，八百年的發展要看北京，如果追溯三千是西安。西安是世界四大古老城市之一，古埃及、古巴比倫、古印度四大文明古國，中國要看西安，也是中國兩大河系，長江和黃河的發源地。同時西安也是我們國傢繼浦東新區、濱海新區、新天新區，也是第四大新區。西安目前的城市人口，從2005年到現在，西安城市戶籍人口八十多萬，常駐人口不超過四百多萬，西安現在達到一千萬，市區人口達到七百萬。同時西安GDP從2005年兩千多億，到現在五千多億。未來目標是什麼？在十二五期間，它的目標是要達到八千多億。西安學校96所，目前在校大學生110多萬，西安的雄厚科研力量和人口，保證文化根基和底蘊就決定在中國發展定位，所以中共中央國務院將北京城市定位是科技、政治的中心，將上海定義為經濟中心，把西安定義為文化的中心，實際在中國形成三角形的現狀。我們的項目在西安在地鐵一號線和四號線交匯處，對面是萬達廣場，是西安市第二座萬達廣場，12.5萬幢，是城市發展中心一個國企叫民生，是5.5萬方，是2013年的全銷售額13.6億。同時項目後面是西安市的皇城東路，在這兒建瞭一個皇城，是省政府租地。在西北角是西安市的體育場，對面是西安市的革命公園，是楊虎城將軍在這個地方曾經發動西安事變。北邊步行有一個七百米西安火車站，現在正在進行改造，改造完瞭如發送客流量地上和地下容納的客流量是十萬人，這個項目原先是大商場，這個項目很清楚，來自東北。這個項目經營三年以後，由於經營的時候碰到三個問題，我們講天時地利人和。第一個天時是什麼呢？進入西安以後，這個從東北發展起來的，主要在火車站旁邊，選瞭這個黃金位置，面臨幾個困境，第一個，地鐵一號線的施工，解放路面臨拆遷和升級的改造。第三個，比萬達先開業，萬達的速度比它先開業，所以它失去瞭先機。為瞭尋求自保，在搞活動的前一天晚上進行反水，三年以來這個項目兩個億。

??第一波團隊來自於自己的團隊，因為各種原因退出之後，成本非常大，然後就請臺灣的團隊，臺灣的團隊上去之後，由於各種各樣的原因又退出，又請陜西本土團隊，而本土團隊也沒有經營下去。第四波又請東北的團隊再一次過來，這個場子就撤掉瞭。這個場子將近八萬平方米，我們拿到這個項目進行市場調研評估，把這個項目重新進行項目定位，目前這個項目定位是西北首傢新都市生活方式體驗中心，為什麼參加這個會，這個會的核心是兒童加餐飲。我們這個項目經過重新的梳理，經過重新的市場調研，經過重新的定位。對這個項目進行一個準確的定位。將這個項目從傳統的零售業態變成一個以城市生活方式體驗為主題的新型的購物中心。它的業態分佈以後，就形成以少兒，少兒它的從業體驗、遊樂、教育、文化，包括它的培訓，培訓包括琴棋書畫，包括配套、餐飲。以這個主題展開以後，進行餐飲和生活業態，以及零售業態，包括文化和藝術的重新的黏性。這個項目我們接手瞭，重新包裝以後，目前的招商已經達到70%。特別是在我們負一層將迪卡龍在兒童體驗館，這三大主力店確定以後，形成它餐飲業態進行垂直的分割和有效的組合。目前我剛才講過瞭第一是什麼呢？我們準備做什麼呢？第二有什麼，目前我們有一些局部的業態，特別是什麼呢？比較吸引瞭，比較跟文化、生活更貼近，接地氣，這一次完全去零售，因為北京像王府井，西安那個地方競爭也是非常激烈，商業形態非常落後的。因為中國的零售業態是三個階段，第一個階段是什麼呢？線下體驗、線下消費，這個階段實際上是在過去20年一直是這麼做的。今天在全國部分地區，特別是北上廣深形成線下消費，線下企業線上消費，組成瞭O2O。

??第三個階段，我們在有些城市已經形成瞭，必然回到線下企業和線下消費這個模式。所以在這種情況下，我們對這個項目提出來六個關健詞，實際上三句話，第一個就是體驗，我們的對體驗的理解是什麼呢？剛才張董事長講瞭建築形態，我們認為這個體驗就是生活體驗，表現最大是建築，建築給你的業態是否相匹配，建築模式跟你的產品能夠做到互動。我們提出，首先這個建築一定跟這個城市要互動，這個項目必須跟這個城市要互動。而你的商傢跟建築互動，而你的管理方，我們所說的商場要跟商戶進行互動，而產品跟消費者互動。我們提出四個互動。

??這四個互動前提要處理三個關系，第一個，這個項目跟城市的關系，這是區域性的商業中心，還有一個城市的商業中心，還是一個鄰裡的商業中心。第二個，必須處理好它的關系是什麼呢？和你的競爭項目，和對面的萬達廣場，我對面是蘇寧生活廣場，再對面是上海恒隆廣場，旁邊還有西安市的圖書大廈。加上兒童公園、革命公園、體育場，再加上圖書大廈，這樣一個天然形態把少兒做全，首先要處理好萬達的關系，我們和競合。華聯買兩百塊錢當五百塊錢，每一年廣告補貼做多大。我們提出第一個概念就是建築的體驗，最根本願意拿出手機去拍，願意互動。第二個就是產品的體驗，不要和萬達和民生進行直接競爭。目前市場上比較叫好，又不叫賣，也不叫座的產品我們統統把它經過梳理之後，沒有引進，我們剛才看到HM、優衣庫、ZARA、GAP等等，經過梳理以後，我們進行有效互補的業態。我們圍繞兒童這個業態，就將兒童的業態形成以傢庭為主題的，以兒童業態為主題，以傢庭為消費單位，這種模式進行有效的梳理。我們提出一個體驗，從建築體驗到產品體驗，以滿足傢庭消費，以滿足兒童消費為主題的。所以這一次將我們所有的餐飲業態形成以小托大的模式，將所有大的鋪位，八百平米、五百平米通通進行壓縮，做到兩百平米，以50平米為基礎，以兩百平米為中心，以三百平米為襯托，這種以小托大，而不是過去以大托小，受到商鋪很好的認可。就形成產品的豐富化，我們去年中國零售面臨最大的問題，低端讓互聯網幹死瞭，而高端的這兩年，特別是西部地區這些城市，讓大傢打的落花流水。終端面臨人工成本的上升，另外一個租金成本的上升。我們提出瞭從招商到養商、到安商、居商六商的概念，從產品的體驗作為項目的核心。我們原先預算達到九千萬的裝修，最後經過壓縮，壓縮瞭達到三千萬，將六千萬的水分擠出去，原來一平米，原來兩萬一平米的硬裝，我們以輕裝修，重裝飾，讓商鋪的裝修形成一個重點。我們去年西安有一個大傢都不太看好老板做得一個商業，他完全是跨界，做瞭一個商業。這個商業已經成為2014年打破瞭全中國基尼斯記錄，周一到周五客流量是十萬，開業不到兩個月銷售17億，一個店。周六和周日達到20萬的客流量，50%的客流量是餐飲貢獻的，剩下百分之十幾是兒童為主的。以傢庭消費為主，以商務消費為主，拿一個三前平方，以商務為主，最後做到六百平米。這是第二個產品體驗。

??第三個體驗，我們漢民族幾千年的文化是儒傢文化，是尊老愛幼，講究三綱五常，要求一個尊重，非常講究層級的，講究級別的，講究層次的。我們黨不承認是當官的，我們是幹部，這是習大大上臺就承認這一個事實。我們提出來特別是服務，我們從服務體驗從停車，我們進行瞭改動。我們停車場設計，以兒童為主題，是藍天白雲，小孩的停車位就是五彩繽紛、色彩斑斕，女士停車的位置顏色非常鮮艷，以紅色為主體，以停車位局部設計上進行一些改造。我們提出從服務體驗，這一點去深化，我們希望團隊保安變成現場管理，所履行的職能是商管的職能，真正轉換成進行商戶的經營的管理，而不是過去簡單的監督檢查和收取租金和招商。將保安的職能真正轉換成商管，而把商管的職能變成經營的職能，我們提出瞭服務。從服務上每一個部門，每一個團隊，我們項目人員大概四百多人，目前的編制。所以我們提出來從每一個部門的工作創新、服務創新以改進工作，達到對工作的實際起到優化和提升作用的獎勵模式。我們提出瞭產品體驗，到服務體驗。

??第四個最重要是消費，從消費過程中，跟它的消費具有黏性。過去在逛街過程中去吃飯，而現在所有的消費者，剛才有一個演講嘉賓講，過去十年是商傢，2005年，以前我們招商，跟華潤講、聯華講，過去請我們場地吃飯。這三年以來我們求著對方。過去像第一個店不需要不裝的，現在所有的商傢、開發商對它進行依賴以後，也不修不裝，跟它畫瞭一系列美好的藍圖，怎麼辦，要求你每平方米工裝是多少，商裝是多少，你告訴我你開業什麼時候，你的營業額是多少。如果你做不到，你拿出八百萬或者六百萬、七百萬達到兩千萬的營業額，給你退多少，達到2500萬退多少。往往這句話讓我們的房地產開發商過於的依賴主力店，這個主力店對我們的客流量帶動有多大，銷售額帶動有多大。我曾經這五年以來引進所有的東西五百強，大傢感覺非常好，這個項目全部是上市公司的品牌，開業兩年之後關閉瞭很多，關聯性的品牌沒有形成互聯互通的消費，我們提出的消費模式，消費的體驗對我們的體驗進行有效四個單元。第二個提出來O2O的消費，早上跟一個嘉賓聊，再好的演講嘉賓，至少下邊有一個人、兩個人甚至更多人在玩手機，因為他在處理工作。很少有人丟手機，我過去住酒店，一出門摸手機，所以移動手機消費模式在去年雙十一已經表現很突出。我們提出，針對移動互聯網如何做到有效的O2O，真正跟快遞、財富通、微信以及支付寶形成有效的連接的支付模式，O2O這個概念是2014年下半年提出來，2014年在中國廣泛的研討和爭議。我的朋友將O2O的商標註冊瞭，他拿到瞭。真正在O2O是在今年，如何形成線上消費線上體驗，在購物中心，除瞭在日本、韓國，中國上海、北京芳草地在做，隻是做瞭一部分，沒有有效的形成差異化落地。

??我們提出第二個概念，它的人流以及後邊的經營形成有效的互補，我們這一次在軟件的建設上，我們提出瞭一個，李克強總理在本屆政府提出四化，有一化就是信息化。我們提出O2O的概念，真正將這個概念做地鐵開始，從點單到最後過來用完餐到看電影，這一個過程如何形成鏈條消費。

??第四個就是個性化。陜西是一百項非物質遺產，我們進行很多促銷館，請出老藝人，有些講國學的、易經的，崇川的官窯等等這些產品嫁接起來以後，爭取國傢的文化的基金。同時跟大學生的創業，大學生的創業有基金，而且有創新，像我們很多水吧，潮流的街區，讓大學生根據他這個新的模式去做，提出個性化。像萬達、熱風，包括麥當勞對面有的，將它婉言的謝絕，個性化的地方，而且接地氣。我們清楚北京有一個品牌，是每一天報名的，每一天在門口排隊的，最大的問題就是一個品牌沙龍。反而跟它在一起的沙龍沒有一個做得好，在北京很火。所以我們將這樣的品牌調研，去進行別人有效的接地氣的東西介進來，這是我們講的個性化。這是我們對商場一個簡單的組合。

??第三個，我們從企業到個性化，到O2O，我們講的第三句話，我們認為招商隻是一個項目的開始，三分招商，七分經營。招商是一個粗活，所有的開發商，有些開發商，包括我們的品牌商，認為招商收到錢，對招商特別依賴。實際上，像我們提出萬達，從萬達吸引過去，萬達的年薪總經理50-80萬，出去拿到120萬，實際招商引來的資源有多少是打問號。我去年在非常忙的時候聘請職業經理人操盤這個項目，我離開三個月，結果之後跟我們所做得，所行的大相徑庭。我們人才中用不好用。實際上創業過程中，職業的操盤手，距離有能力的話，花大錢把盤子操好。在守江山這個階段，讓你的親信、兄弟去守，從基層優化去做。我們這個項目所需要這種新的模式，目前我們已經受到瞭，像移動體驗館在西安市場上受到瞭很好的驗證，我們跟教育局、團委、旅行社、相關的學校進行有效的合作，目前拉開瞭所有的營銷推廣。我們推廣去傳統化，不再硬件上，特別是戶外的，我們花瞭一百萬十份廣告，西安市十條廣告，連十個電話都沒有接到。所以我們很快轉移瞭方向，不在硬廣上去投。真正是什麼，我們未來通過活動這種，和你的自媒體、新媒體，我同學的公司在北京做微博做得比較好，跟黑馬進行合作，我們下一步重點的營銷在新的模式上，未來還缺什麼，還是缺一些特別具有特色，接地氣，而且具有高度的一些產品走進西安。而西安這個城市在未來的發展中國傢以文化為定位的，而且新天新區新的增長。中國的城市，對於北京的城市競爭越來越激烈，對西安來講，西安在後邊，在十名以後排著，這是一個更好的機會。所以本屆政府是四化建設，第一個是工業化，中國在2015年到2025年完成中國制造到中國創造，完成城鎮化的建設，本屆政府提出信息化、農業現代化、工業化這四化。西安面臨城鎮化的提升，形成新興商業地產落地，各位商傢，各位朋友如果有興趣，我們一起切磋和交流。以上代表我本人的觀點，希望對各位有所啟發，謝謝大傢。

??第九個，營運團隊缺位，不管招商代理靠不靠譜，不能依靠外圍的代理公司，代理公司和顧問公司解決階段性項目不足的問題，你自己要成立專門商貿團隊，沒有團隊或者國內資產管理公司幫你管理，這是非常慎重的。你十幾億、20億的資產交給外人去做這是麻煩的。另外一個空降部隊，在武漢一個會議上，跟萬達的負責人謝總聊天，萬達在兩億元獵頭公司去合作。很多在萬達出來，到一個開發商擔任很高的職位，他的能力和地位不一定匹配上來，導致很多項目出瞭一些問題。資產管理公司北京上海有一些資產管理公司，我們管過瞭一些項目，半年有四個項目出問題，我們董事會開會，我們基金沒有投入這個項目，開發商對我們的信任是有問題的，而不是我們有管理團隊，而是你不是投資人。

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